Расторжение сделок купли-продажи жилья, оформленных с нарушениями - не столь частая практика. До недавнего времени ничтожными признавались около 3% сделок от общего числа. После уменьшения срока исковой давности с 10 до 3 лет оспаривать сделки, по прогнозам риэлторов, станут еще реже. Тем не менее, риск лишиться приобретенной квартиры остается, и ни один риэлтор гарантировать на 100% `чистоту` сделки не возьмется. Желающим дополнительно обезопасить себя советуют застраховать риск утраты права собственности. Но тех, кто на это соглашается, ждут определенные трудности: страховая компания согласится продать полис не на каждую квартиру, а при наступлении страхового случая получить возмещение будет проблематично.
Кристальной чистоты не бывает
Сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена, если в суде докажут, что один из ее участников (как правило, это продавец), не имел права заключать соглашение. `Чаще всего основаниями для расторжения становится факт совершения сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также заключение сделок алкоголиками или душевнобольными, т. е. лицами, не способными понимать значение своих действий`, - говорит юрист агентства недвижимости `Кутузовский проспект` - Ольга Воробьева.
Кроме того, сделки расторгаются, если в суде доказано, что одна из сторон использовала подложные документы, а также при продаже не были учтены права наследников, военнослужащих - `срочников` или заключенных, находящихся в местах лишения свободы.
Определенную помощь по проверке `чистоты` сделки оказывают риэлторы. По словам заместителя директора юридического департамента агентства `Домострой` Елены Шумаевой, агент, в частности, проверяет историю сделок по квартире на основании расширенной выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в реестре указаны все собственники, когда-либо существовавшие обременения и их статус). Архивная выписка из домовой книги дает агенту информацию о том, кто и на каком основании зарегистрирован в квартире, а документы БТИ - о соответствии адреса, фигурирующего в правоустанавливающих документах, а также наличии или отсутствии незаконной перепланировки в квартире.
`Если у риэлтора возникают сомнения, агентство может посоветовать купить другую квартиру`, - говорит директор управления вторичного рынка жилья `Миэль-Недвижимость` Юрий Стретович. `Если же покупатель настаивает на приобретении именно этого жилья, мы в таком случае не будем участвовать в купле-продаже и посоветуем клиенту самостоятельно застраховать сделку`, - отмечает он.
Успешное прохождение всех документов через проверку в агентстве недвижимости существенно снижает риск расторжения договора купли-продажи. `Но полностью исключить, что сделка не будет оспорена, ни один даже высокопрофессиональный риэлтор, не может`, - подчеркивает О.Воробьева. `При этом финансовой ответственности в случае расторжения агентство не несет, - говорит она. - Поэтому единственный, кто в состоянии компенсировать потери в случае утраты прав собственности, является страховая компания`.